Оформление земельного участка под самовольной постройкой

Одним из самых злободневных вопросцев в области земляных отношений и строительства является самовольное стройку. В большей степени, очевидно, такое явление распространено посреди физических лиц, которые в силу собственной правовой неосведомленности просто не знают, что нельзя просто так взять и выстроить что угодно и где угодно.

Для решения заморочек самовольных зданий конкретно для людей было принят ряд конфигураций в законы, которые принято именовать «дачной амнистией». Но неувязка стала решенной лишь с одной стороны. Право оформить самовольную постройку получили только те физические лица, у каких имелись документы на земляные участки. Ежели же у людей совершенно нет документов на землю, то даже обращение в трибунал далековато не постоянно поможет им узаконить самовольную постройку. Казалось бы, это несколько жестоко, но с иной точки зрения, не тяжело представить, какой бы хаос наступил, если б все могли строить гаражи, дома и т. д. на земляных участках, которые им не принадлежат.

Определение самовольной постройки дается ст. 222 ГК РФ. Таковой постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение либо другое недвижимое имущество, сделанное на земляном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и другими правовыми актами, или сделанное без получения на это нужных разрешений либо с значимым нарушением градостроительных норм и правил. Обычно, самовольное личное стройку (жилищное, гаражное и т. д.), осуществляется в большей степени в виде стройки земляных участков, не созданных для строительства, также без получения разрешения (по «дачной амнистии» разрешение на стройку и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию требуются в единичных вариантах (см. дальше)). Самовольное стройку юридических лиц выражается в виде нарушения градостроительных норм и правил. К примеру, строения строятся очень близко друг другу, или дают необъятную тень, или находятся близко от берега водоема.

Чтоб хоть какое строение получило статус «самоволки», довольно наличия хотя бы 1-го из последующих критерий:

• земляной участок, на котором велось стройку, не был отведен для такового строительства (имел другое разрешенное внедрение (назначение));

• на стройку постройки не была получена предусмотренная законом разрешительная документация;

• строение было возведено с значимым нарушением градостроительных и строй норм и правил.

Принципиально выделить, что право принадлежности на самовольную постройку не быть может признано, ежели ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы остальных лиц или создает опасность жизни и здоровью людей.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет (ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об строительной деятельности в Русской Федерации»).

Оформить земляной участок под самовольной постройкой достаточно трудно. Можно именовать два метода.

1-ый метод подразумевает наличие у лица, осуществившего самовольную постройку, документов о предоставлении ему земляного участка, на котором велось стройку, на праве принадлежности, неизменного бессрочного использования, пожизненного наследуемого владения. Есть старенькые документы, из которых трудно понять, на каком конкретно праве предоставлялся земляной участок. Такие документы тоже являются основанием для признания права принадлежности на земляной участок. Тут идет речь как раз о «дачной амнистии». Как уже говорилось, «дачная амнистия» – это конфигурации, внесенные в ряд законодательных актов, направленные на упрощение процедуры по оформлению физическими лицами их прав на некие виды строений и земляные участки. Данные конфигурации были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации по вопросцу дизайна в упрощенном порядке прав людей на отдельные объекты недвижимого имущества» (дальше – Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г… Конкретно этот Закон «отобрал» у судов львиную часть работы по рассмотрению исков и заявлений о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием прав людей на земляные участки и самовольные постройки. Во-1-х, это касается случаев, когда у гражданина имеются документы на земляной участок, из которых нереально найти, на каком конкретно праве предоставлен земляной участок. До вступления в силу вышеуказанного Закона наличие такового «неопределенного» документа требовало обращения в трибунал с иском о признании права принадлежности на земляной участок, так как орган, осуществляющий муниципальную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сейчас Федеральная регистрационная служба) в регистрации на основании такового документа отказывал. Сейчас же регистрация права принадлежности на земляной участок может производиться на основании документа о предоставлении земляного участка гражданину, даже ежели вид права по документу установить не может быть (ст. 22.2 Федерального закона «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), с приложением кадастрового паспорта земляного участка. Также сейчас не требуется обращение в трибунал, ежели гражданин выстроил жилой дом, гараж, садовый участок либо хозяйственное строение на земляном участке, на который у него имеются документы. При оформлении жилого дома будут необходимы документы на землю, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (или разрешение на стройку, ежели личный жилой дом является объектом незавершенного строительства) и кадастровый паспорт на сам дом. Ежели жилой дом наиболее 3-х этажей, то здесь уже требуется разрешение на стройку. Но до 1 марта 2015 г. получение данного разрешения не требуется и кадастровый паспорт объекта личного жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт сотворения такового объекта… Не считая того, обязательным условием является совпадение разрешенного использования земляного участка с его фактическим внедрением. Так жилой дом можно выстроить только на земляном участке с разрешенным внедрением «для личного жилищного строительства», или «занимаемый жилым домом» в том случае, когда новейший дом строится на месте старенького. На другие постройки не считая документов на землю нужно предъявить в регистрирующий орган заполненную в 2-ух экземплярах декларацию на объект недвижимости. Бланк декларации утвержден Приказом Минэкономразвития Рф от 15 августа 2006 г. № 232. Его можно отыскать в справочных правовых системах, в Вебе, также в органах регистрации.

Как уже говорилось, декларация не заполняется на жилые дома, а лишь на постройки, на которые в согласовании с ГрК РФ не требуются разрешение на стройку по общему правилу, т. е. независимо от того, кем, физическим либо юридическим лицом, и какого назначение земляного участка. Бланк декларации содержит 5 видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земляном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земляном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земляном участке; хозяйственное строение либо сооружение (строение либо сооружение вспомогательного использования); личный гараж. Совместно с тем, решением Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 г. № ГКПИ09-484 декларация о объекте недвижимого имущества была признана отчасти недействующей в части абзаца 4-ого пт 2, где как раз указан таковой вид объекта, как жилое строение без права регистрации проживания расположенное на садовом земляном участке, так как данное положение нарушает права людей на регистрацию по месту жительства. При всем этом трибунал ссылается на постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда людей признан не подходящим Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац 2-ой статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в которой им ограничивается право людей на регистрацию по месту жительства в подходящем для неизменного проживания жилом строении, расположенном на садовом земляном участке, который относится к землям населенных пт. Но в сам текст декларации конфигурации так не были внесены до сих пор.

Термин «амнистия» характеризуется таковой индивидуальностью как временность, т. е. упрощенный порядок для отдельных видов недвижимого имущества будет действовать лишь до определенной законом даты. Также для амнистии типично, что под ее действие подпадает какая-то категория правоотношений (налоговая амнистия), или категория людей (к примеру, осужденные к отбыванию наказания на срок, менее 2-ух лет, при соответственной уголовной амнистии). Сначало дата окончания «дачной амнистии» была установлена 1 января 2010 г Данная дата распространяется далековато не на все объекты недвижимости, подпадающие под «дачную амнистию». Суть амнистии для недвижимости состоит в том, что конфигурации, внесенные в ГрК РФ и ЗК РФ на какое-то время устранили необходимость в получении таковых документов, как разрешение на стройку и ввод объекта в эксплуатацию (для спостроек, строений, сооружений), также актов органов гос власти либо местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земляными участками, о переоформлении прав неизменного (бессрочного) использования и пожизненного наследуемого владения в собственность. Действие «дачной амнистии» продлено до 1 марта 2015 г.

Нужно заострить внимание, что «дачная амнистия» распространяется далековато не на все земляные участки и строения. Есть ограничения и по субъектному составу.

Конфигурации, вносимые Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, распространяются лишь на физических лиц. Ежели физическое лицо желает оформить земляной участок и (либо) самовольные строения на нем для коммерческих целей, то эти объекты и это лицо (личного бизнесмена) под действие «дачной амнистии» не подпадают.

Под «дачную амнистию» подпадают лишь те земляные участки, которые предоставляются для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, личного жилищного и личного гаражного строительства. К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся те, которые построены на вышеуказанных участках в согласовании с их разрешенным внедрением. Обычно, это жилые дома, садовые домики, гаражи, разные хозяйственные строения (бани, летние кухни, сараи). Нужно так же направить внимание, что в упрощенном порядке можно оформить не многие гаражи. Гаражи, подпадающие под действие «дачной амнистии», – это раздельно стоящие строения, построенные гражданами либо гражданином на земляном участке, созданном для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, личного жилищного и личного гаражного строительства. Ежели же идет речь о боксовых гаражах, которые строят гаражно-строительные кооперативы, то упрощенный порядок не может применяться, так как это уже не личное стройку, а коллективное. Члены ГСК получают право принадлежности на гараж с момента полной выплаты пая. Муниципальная регистрация права принадлежности гаражей как нежилых помещений происходит на основании справки, выдаваемой председателем ГСК, о полной выплате пая с приложением кадастрового паспорта.

Оформление земляного участка в собственность в упрощенном порядке на основании документов на неизменное (бессрочное) использование, пожизненное наследуемое владение, или документов, по которым нереально установить конкретный вид права, может быть лишь в случае, ежели данные земляные участки были предоставлены таковыми документами до введения в действие ЗК РФ 30 октября 2001 г.

Документами, на основании которых регистрирующий орган, может провести муниципальную регистрацию права принадлежности на земляной участок, являются:

• акт о предоставлении земляного участка, изданный органом гос власти либо местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такового акта и на момент его издания;

• акт (свидетельство) о праве на данный земляной участок, выданный уполномоченным органом гос власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такового акта и на момент его издания;

• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книжки о наличии у гражданина права на земляной участок для ведения личного подсобного хозяйства;

• иной документ, удостоверяющий право принадлежности на земляной участок.

Не считая того, основанием для гос регистрации права принадлежности на земляной участок могут служить:

• документы, вышеперечисленные, которые устанавливают право гражданина – хоть какого прежнего собственника строения, строения, сооружения, находящихся на данном земляном участке;

• свидетельство на наследство или другой документ, удостоверяющий право принадлежности гражданина на здание, строение, сооружение, которые размещены на данном земляном участке.

Совместно с тем, далековато не всякий документ, в каком речь идет о земляном участке, может являться основанием для гос регистрации права принадлежности на земляной участок. В документе непременно содержаться информация о том, что земляной участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Не считая перечисленных документов, являющихся основанием для гос регистрации права принадлежности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земляного участка.

Как уже говорилось, ст. 222 ГК РФ говорит о способности признания права принадлежности на самовольную постройку при наличии лишь последующих видов прав на земляные участки: собственность, пожизненное наследуемое владение, неизменное бессрочное использование. Данное положение противоречит ст. 25.3 Федерального закона «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой основанием для гос регистрации права принадлежности на самовольное строение является правоустанавливающий документ на земляной участок, на котором размещен самовольный объект. Таковым образом, земляной участок может принадлежать заявителю на любом установленном законом праве, в том числе и на праве аренде, о чем же не говорится в ст. 222 ГК РФ. Так как нормы Федерального закона «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются особыми по отношению к нормам ГК РФ, то использовать следует конкретно их.

Как уже говорилось, упрощенный порядок предусмотрен лишь для физических лиц. Юридические лица находятся еще в наиболее затруднительном положении, как в случае дизайна самовольной постройки, так и в случае приобретения земляного участка под ней.

2-ой метод приобретения права на земляной участок под самовольной постройкой – приобретательская давность.

В согласовании со ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и безпрерывно владеющее как своим своим недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право принадлежности на это имущество. Для признания права принадлежности в силу приобретательской давности нужно обращаться в трибунал и доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения объектом недвижимого имущества.

Добросовестность значит, что заинтересованное лицо не понимало о том, что обладает имуществом незаконно. Нередко такое бывает в силу правовой неосведомленности (как в случае покупки дома, оформленной лишь распиской о получении средств) либо небрежности (как бы граждане знают либо слышали, что оформление необходимо, но не понимают, что оно нужно, и надеются на «авось» и задумываются: «владею – означает, я собственник, какие здесь еще необходимы бумажки»).

В согласовании с п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О неких вопросцах практики разрешения споров, связанных с защитой права принадлежности и остальных вещных прав» нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательской давности не подлежат применению в вариантах, когда владение имуществом в течение долгого времени осуществлялось на основании договорных обязанностей (аренды, хранения, безвозмездного использования и т. п.)[3]. Для обнаружения признаков приобретательской давности нужно, чтоб заинтересованное лицо считало себя законным собственником.

Открытость подразумевает, что заинтересованное лицо не совершало никаких действий, чтоб скрыть факт владения от собственника, окружающих, правоохранительных и других органов. Самым наилучшим подтверждения такового признака приобретательской давности как открытость являются свидетельские показания, к примеру, соседей.

Пример из судебной практики.Трибунал признал недоказанным факт владения юридическим лицом спорным имуществом как своим своим в течение 15 лет, потому не отыскал правовых оснований для признания права принадлежности в силу приобретательской давности (см. подробнее – Определение ВАС РФ от 28 июля 2009 г. № 9166/09).

Непрерывность значит, что заинтересованное лицо владело имуществом все пятнадцать лет без перерыва. К примеру, не будет считаться непрерывным владением в течение пятнадцати лиц, ежели лицо владело имуществом в течение 5 лет, потом на какое-то время уехало, а позже снова возвратилось и осуществляло владение еще 10 лет.

Для земляных участков приобретательская давность употребляется очень изредка по той причине, что обязательным условием признании права принадлежности в силу приобретательской давности является бесхозяйность имущества. Крупная часть земляных участков находится в гос либо городской принадлежности. Но встречаются случаи, когда земляной участок, к примеру, принадлежал на праве принадлежности лицу, которое умерло не оставило за собой наследников. Ежели этот земляной участок не перейдет в собственность страны как выморочное, то в принципе есть возможность заполучить его в собственность в силу приобретательской давности.

Еще почаще приобретательская давность применяется при узаконивании самовольных зданий. Ежели трибунал не признает право принадлежности на самовольную постройку ввиду того, что у истца нет прав на земляной участок, но он добросовестно, открыто и безпрерывно обладал самовольным строением как своим своим в течение пятнадцати лет, то имеет смысл обратиться в трибунал уже с заявлением о признании права принадлежности на самовольное строение в силу приобретательской давности. Тут быть может два варианта: заинтересованное лицо само выстроило самовольный объект недвижимости не понимало, что для строительства необходимы разрешительные документы, или строение возвел кто-то иной, а воспользоваться стал заявитель. 2-ая ситуация может появиться, к примеру, когда кто-то самовольно выстроил дом либо другое здание, строение, сооружение и решил его реализовать не установленным законом методом, т. е. поначалу оформить право принадлежности на соответственный объект недвижимости, потом заключить контракт купли-продажи и зарегистрировать его, а просто получить от покупателя средства, отдать ему расписку. Такие ситуации встречаются чрезвычайно нередко.

3-ий метод (как и 2-ой) через трибунал. Разница заключается только в том, что 2-ой метод подразумевает обращение заинтересованного лица в трибунал с заявлением о признании факта, имеющего юридическое значение. 3-ий метод подразумевает обращение в трибунал с иском о признании права принадлежности на земляной участок, когда органами гос власти либо местного самоуправления гражданину либо юридическому лицу отказывают в предоставлении земляного участка или, когда орган, осуществляющий муниципальную регистрацию прав на недвижимое имущество отказывает в регистрации права принадлежности либо сделки с земляным участком.

Изюминка искового производства заключается в том, что истец должен доказать факт нарушения его законных прав и интересов. Применительно к рассматриваемой ситуации, когда органы должен представить в трибунал подтверждения того, что уполномоченные органы не предоставляют ему земляной участок, отказывают в регистрации на земляной участок и строение на нем. Для этого предоставляются надлежащие документы – уведомления о отказе.

Не считая вышеуказанных документов, к исковому заявлению о признании права принадлежности на самовольную постройку можно приложить последующие:

• документы, подтверждающие факт сотворения объекта недвижимости (кадастровый паспорт объекта недвижимости либо справка, выданная органом технической инвентаризации (БТИ), договоры подряда, сметы, документы, подтверждающие покупку стройматериалов);

• документы, подтверждающие, что данный объект не принадлежит никакому другому лицу (выписка из Одного муниципального реестра объектов недвижимого имущества, справка из органов технической инвентаризации недвижимого имущества);

• документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости санитарно-эпидемиологическим, пожарным, техническим, экологическим нормам;

• документы, подтверждающие, что самовольная постройка не затрагивает права и интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земляных участков, но лучше, естественно, их личное присутствие на заседании суда в качестве очевидцев) и остальные документы.

До 1 сентября 2006 г. (до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ) была возможность признать в судебном порядке право принадлежности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившем, но не владеющим правами на соответственный земляной участок. В п. 3 ст. 222 ГК РФ содержалась оговорка, что такое может быть при условии, что земляной участок, на котором возведено самовольное строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Опосля признания права принадлежности на самовольную постройку можно было обращаться в органы гос власти либо местного управления с заявлением о предоставлении земляного участка, занимаемого узаконенным строением, в порядке ст. 36 ЗК РФ. На данный момент данное положение упразднено и, следовательно, признать право принадлежности на самовольную постройку в случае, ежели «строителю» земляной участок не предоставлен на праве принадлежности, пожизненного наследуемого владения либо неизменного (бессрочного) использования нереально. Тут выходит замкнутый круг: нельзя оформить самовольную постройку без документов на землю и нереально приобрести земляной участок ни в собственность, ни в аренду, так как согласно ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земляных участков либо приобретение права аренды земляных участков имеют граждане и юридические лица – собственники спостроек, строений сооружений.

Есть, пожалуй, одна ситуации, когда можно приобрести земляной участок под самовольной постройкой, а позже, имея документы на земляной участок, можно оформить самоволку в упрощенном порядке, ежели она подпадает под действие «дачной амнистии», или признать право на самовольное строение в судебном порядке. Ежели на земляном участке, на котором возведены самовольные постройки, есть строения, право принадлежности на которые оформлено на имя лица, осуществившего самовольную постройку. Таковая ситуация может появиться, когда право принадлежности на строение появилось до введения в действие ЗК РФ, закрепившего принцип единства судьбы земляных участков и крепко связанных с ними объектов. Чрезвычайно нередко ранее строения, строения, сооружения продавались, покупались, обменивались и другими методами отчуждались без земляных участков. Таковым образом, собственник оформленного строения может рассчитывать на приобретение земляного участка в собственность либо аренду в согласовании со ст. 36 ЗК РФ, т. к. имеет на это исключительное право. Приобретя земляной участок, можно будет оформить оставшиеся строения, являющиеся самовольными, в судебном либо административном порядке.

Пример из судебной практики. На основании ст. 36 ЗК РФ и п. 4 ст. 28 ЗК РФ (не допускается отказ в предоставлении в собственность людей и юридических лиц земляных участков, находящихся в гос либо городской принадлежности, кроме случаев: изъятия земляных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земляных участков; резервирования земель для муниципальных либо городских нужд) трибунал признал незаконным отказ местного органа самоуправления, уполномоченного распоряжаться земляными участками, в предоставлении собственнику строения земляного участка, на котором находилось указанное здание, из-за самовольных зданий на земляном участке (см. подробнее – постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2009 г. № Ф04-665/2009(78-А27-31).

Самые свежие новости

Россия разгромила Финляндию и вышла в финал ЧМ по хоккею

19.05.201213:35
Сборная России по хоккею вышла в финал чемпионата мира, обыграв национальную команду Финляндии со счетом 6:2. Соперник россиян в борьбе за золотые медали определится во втором сегодняшнем полуфинале, в котором сыграют сборные Словакии и Чехии.', 1337434500);

Четырехдневный траур объявлен в Италии в связи с трагедией в Бриндизи

19.05.201217:57
Четырехдневный национальный траур объявлен в Италии в связи с гибелью 16-летней Мелиссы Басси, скончавшейся при взрыве бомбы, сработавшей в субботу утром у здания одного из лицеев южного итальянского города Бриндизи.', 1337450265);

G8: Мировые лидеры ищут выход из кризиса еврозоны

19.05.201217:36
Лидеры государств, присутствующие на саммите "Большой восьмерки" в США, хотели бы по-прежнему видеть Грецию в числе стран, использующих евро, говорится в коммюнике встречи. Саммит G8 проходит в резиденции президента США под Вашингтоном и центром внимания ее участников стал долговой кризис в Европе и возможный выход Греции из еврозоны.', 1337449017);

Гоночный автомобиль протаранил толпу зрителей

19.05.201218:23
Во время одного из этапов регионального ралли в департаменте Вар на юге Франции один из гоночных автомобилей неожиданно вылетел с трассы и врезался в толпу зрителей. В результате ЧП два человека погибли, один из них - комиссар трассы.', 1337451809);

В Баку открылся конкурс "Евровидение-2012"

19.05.201216:14
Официальное открытие 57-го международного конкурса песни "Евровидение-2012" состоится в субботу вечером в Баку. Открытие состоится в центре города, недалеко от специально построенного для этого концертного комплекса Baku Crystal Hall, где пройдут основные события песенного соревнования.', 1337444040);

Китайские власти отпустили в США диссидента Чень Гуанчена

19.05.201213:33
Китайский диссидент-правозащитник Чэнь Гуанчэн сообщил сегодня, что власти, судя по всему, разрешили ему вылететь в США. Чэнь рассказал журналистам по телефону, что находится в пекинском аэропорту и ждет оформления документов, необходимых для выезда.', 1337434428);

... ... ...

[ ГЛАВНАЯ ] [ ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ] [ ФУНДАМЕНТ/СТЕНЫ ] [ КРЫША ] [ ОБЛИЦОВКА ] [ УТЕПЛЕНИЕ ] [ ИНТЕРЬЕР ]